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原状回復の考え方

建物賃貸借契約における借主の「原状回復義務」の概念には、自然損耗、通常損耗の分、言い換えれば借主に責任(故意ま たは過失)のない汚損、損耗を修復する意味は含まれていません。

「原状回復」とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他 通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。
すなわち、その原状回復費用は、借主の負担としています。そして、いわゆる経年変化・自然損耗、通常の使用による損耗等の修 繕費用は賃料に含まれているものとしています。
したがって、原状回復は借りた当時の状態に戻すことではないことを明確にしています。
従前の入居者が退去した後、通常の用法に従って使用しても生ずる汚損、損傷などを「元の状態にする」という「新たな入居者募 集の為の貸し室の化粧直し(畳表の交換、襖紙の張替、クロスの貼り替え、ルームクリーニング)」は、「原状回復義務」の中に含ま れず、賃貸事業の経営者である貸主が行うものだというのが通説・判例の考え方です。

そもそも、「原状回復」とは、単純な国語の意味として、「元の状態に戻す」ということですが、建物賃貸借において本体である建 物自体年々古くなっており、いつまでも新築の貸し室で存在することは出来ないのと同様、貸し室を貸した時点の状態戻すなど という原状回復という言葉を使うところに誤解やトラブルを生じさせる原因がある。

大切なことは何か

賃貸借が終了したときの借主の法的義務の中心となるのは、「賃借物の返還、建物明け渡しの義務」です。
これが「原状回復義務」の最も重要な内容ですが、借主が自ら付加した造作等を収去することのほか、借主の責任すなわち故 意または過失による汚損や損傷を修復することもこの義務に含まれます。

借主は、「善良なる管理者としての注意義務」を負っているからです。

「善良なる管理者としての注意義務」

・善管注意義務(善良なる管理者の注意義務)
借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任についての考え方として、例えば民法第400 条がありま す。民法第400条では、他人のものを借りている場合、借主は、契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間 は、相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないという意味のことが規定されています。これを「善良なる管理 者としての注意義務」といい、一般には略して「善管注意義務」といいます。
この義務に反して、物件を壊したり汚したりした場合には、借主は原状に回復するよう求められることになります。また、本来 は通常損耗等にあたるものであっても、借主がその損耗を放置したり、手入れを怠ったことが原因で、損耗が発生・拡大した 場合には、この善管注意義務に違反したと考えられ、その復旧費用は借主の負担とされることがあります。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」より
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

つまり、借りた入居者は、借りたときの状態を維持し続けて返還することは出来ないけれども、「借りた部屋(建物)を大切に使 い、自分の価値観ではなく誰が見ても大切に使用したと判断される程度にして貸主にお返しすること」そういう意識と意志を もって使用することが大切です。
そして、貸主は、「貸して使用したら退去するまでの間に建物価値がどれくらい減少したか、どうして減少したかを整理すること が重要です。年々必ず劣化します。使用して価値が上がると言うことは無い。」ということを理解し、退去したら次の入居者に気 持ちよく居住してもらうためにどういうリフォームをするか、経営者意識をもって考える

■例えば

設備の進化に注意して時代遅れにならないように考える
建物周りの清潔感や見栄え良くするにはどうしたらよいか考える
建物、設備の更新について計画を立てる
人口の推移や移動に関心を持つ「賃料は需給バランスで決まる」
すべては入居者有っての事業「マネジメント」であると心得る
ことが大切です。

弊社で使用している契約書に記載してあります原状回復に関する事項を以下に掲載しますので、ご契約に当たりましては参考にしていただければと存じます。

原状回復の条件について

本物件の原状回復条件は、下記兇痢嵶祿阿箸靴討瞭談鵝廚砲茲覦奮阿蓮賃貸住宅の原状回復に関する費用負担の一般原則 の考え方によります。すなわち、

・賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については、賃借人が負 担すべき費用となる。
・建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)については、賃貸 人が負担すべき費用となる。
ものとします。
その具体的内容は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」において定められた別表1及び別 表2のとおりですが、その概要は、下記気里箸りです。

機)槓件の原状回復条件

(ただし、民法第90条及び消費者契約法第8条・第9条・第10条に反しない内容に関して、下記兇痢嵶祿阿箸靴討瞭談鵝廚 合意がある場合は、その内容によります。)

供[祿阿箸靴討瞭談

原状回復に関する費用の一般原則は上記のとおりですが、賃借人は、例外として、下記の費用については、賃借人の負担とする ことに合意します(但し、民法第90条及び消費者契約法第8条、第9条、及び第10条に反しない内容に限ります)。
( □ 内は、本来は賃貸人が負担すべきものである費用を、特別に賃借人が負担することとする理由。)

網入りガラスに関して「自然にひびが入った場合、借主の責任になるのか」という問題について

もともと、網入りガラスは割れやすいのですが、なぜ使用するのかといえば、消防法により、防火地域内の場合、道路中止線や隣 地境界線から1階が3m、2階が5mにかかる窓には法律で防火対策の製品を使用しなければならないとされているからで す。 また、建築基準法によっても、延焼の恐れのある部分の隣地境界線、道路の中心部線から3m以内の場合、厚み6.8mmの網 入りガラスが必要であるとされているのです。網入りガラスは、火災で破損した場合でも、中に封入されている網により支えるた め、ガラスが崩れ落ちたり、孔が開いたりすすのを防ぎ、火災による火の粉の侵入を遮断し窓等の建物開口部からの延焼を防ぐ ためです。

網入りガラスの割れる原因は、以下の通りガラスと網の膨張率の違いによるものです。
‥濔譴覆鼻外気が非常に下がっているときに太陽の直射光線が網入りガラスに当たった場合、網自体は鉄製なのでガラスより も早く膨張し、それに耐え切れなくなったガラスが割れてしまう。
鉄製の網が結露などの影響で錆びついてしまうと膨張してしまうため、やはり、それに耐え切れなくなったガラスが割れてしま う。
室内側で暖房機の熱が直接窓ガラスに当たり、やはり、外気との差が激しくなって、熱膨張率の差でひびが入る。
た寝討覆匹旅皺江態では、ガラスと網の膨張率の差で割れてしまう。
タ付のガラスや熱線吸収等のフィルムを張ったガラスの場合、やはり膨張率の差によって、割れやすい。
μ崙りガラスのエッジ部分の強度が一般のガラスの半分程度になるため、強度不足による割れが発生しやすい。
Я襯ラスにカーテンやブラインドを密着した場合、「熱だまり」ができてしまい、熱膨張率の差で割れてしまう。
以上により、「網入りガラスの割れの原因は、ほとんどの場合『熱割れ』か、『錆割れ』というガラスの性質によるものですから、入居者に責任はありません」
網入りガラスは、割れやすいのに高価ですので、賃貸オーナー、貸主様は、出来るだけガラス交換をしなくて済むように入居者に 注意喚起を促したら良いでしょう。
弊社では、契約書の「入居中の修理等について」-補足-の枠外に以下の注意書きをしております。

【網入りガラスサッシの熱割れを防ぐ注意をしてください】
硝子の表面は日光が当たると温まり膨張しますが、サッシにのみ込まれた部分のガラスは 温まらずに温度差が生じます。簡単に いいますとこの温度差が熱割れの原因なのですが、その差が著しいほど熱割れの危険性は高くなり、サッシの取り付け状態、日陰 の状態、ガラスの大きさ、などの条件にも左右されます。熱割れを防ぐにはガラスの内側にカーテンやブラインドを密着させない こと、冬季において暖房の風をガラスに直接当てない事、強い照明を当てない事、ガラスにフィルムやシールを貼ったり塗装をし ないなど等を守ってください。
以上


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